深圳市盐田区人民政府办公室印发盐田区创新型产业用房管理实施细则（修订）的通知

各街道办事处，区直、驻盐各单位：

《盐田区创新型产业用房管理实施细则（修订）》已经区政府同意，现予印发，请遵照执行。

深圳市盐田区人民政府办公室

2024年8月13日

盐田区创新型产业用房管理实施细则（修订）

第一章 总 则

第一条为了加大对创新型产业的支持力度，强化创新型产业用房规范管理和优化配置，充分发挥创新型产业用房资源引领、聚合、扶持产业作用，根据《深圳市创新型产业用房管理办法（修订版）》（深府办规〔2021〕1号，以下简称市管理办法），结合盐田区实际，制定本实施细则。

第二条本细则所称创新型产业用房，是指为满足创新型企业和机构的空间需求，由政府主导并按市管理办法和本细则出租或出售的政策性产业用房，包括办公用房、研发用房、工业厂房等。

第三条创新型产业用房的建设和管理遵循“政府主导、市区联动、企业参与、统筹配置、动态管理”的原则。

第四条盐田区人民政府（以下简称区政府）成立由常务副区长任组长，分管产业的副区长任常设副组长，分管发展改革、财政、规划和自然资源、政府物业管理工作的副区长任非常设副组长，区发展改革局、区科技创新局、区工业和信息化局、区商务局、区财政局、区统计局、区物管中心、区企业服务中心为常设成员单位，区司法局、区住房建设局、区文化广电旅游体育局、区工务署、市规划和自然资源局盐田管理局、盐田区税务局、区属及市属驻区国有企业等为非常设成员单位的区创新型产业用房建设和管理领导小组（以下简称领导小组），其主要职责为：负责创新型产业用房的认定纳入、筹集建设、产业监管、运营管理、监督检查和调整退出等工作；协调、解决创新型产业用房相关政策落实过程中的问题。领导小组对创新型产业用房有关重大事项提出初审意见，提请区政府常务会议审定。领导小组办公室设在区工业和信息化局。

（一）常设成员单位及职责。

区发展改革局负责产业用房项目立项，下达政府投资产业用房项目投资计划。

区科技创新局负责对拥有较强科技创新实力和先进自主技术成果的成长性企业、科研机构、服务科技产业的其他机构、高层次人才创业团队等申请租售创新型产业用房以及对领导小组会议研究指定由其实施产业监管的创新型产业用房实行包干制负责，具体包括：发布房屋租售公告和租售结果公示，受理单位入驻申请；对申请单位准入提出审核意见；制定租售分配方案；督促入驻单位提交贡献承诺书或与入驻单位签订产业发展监管协议，并牵头开展相应的履约考核评价和续租、清退工作；其他有关事项等。

区工业和信息化局负责领导小组日常工作。负责统筹辖区创新型产业用房筹建、管理和使用，督促相关产业监管部门按要求在深圳市产业用房用地供需服务平台发布房屋租售公告和租售结果公示；负责与创新型产业用房的实施单位签订相关监管协议书。对领导小组会议研究指定由其实施产业监管的创新型产业用房实行包干制负责，具体包括：发布房屋租售公告和租售结果公示，受理单位入驻申请；对申请单位准入提出审核意见；制定租售分配方案；督促入驻单位提交贡献承诺书或与入驻单位签订产业发展监管协议，并牵头制定创新型产业用房管理工作方案，开展相应的履约考核评价和续租、清退工作；其他有关事项等。

区商务局负责创新型产业用房的招商推广等有关工作。

区财政局负责创新型产业用房建设和管理环节中涉及的资金保障；根据各职能部门上报的创新型产业用房筹建方案，按领导小组决策建议以及区政府审定结果筹集产业用房建设或补助资金；督促区属国有企业按相关规定对名下的创新型产业用房进行日常运营管理。

区统计局负责核实入驻单位相关数据工作。

区物管中心负责代表区政府对区财政建设、购买或统租的创新型产业用房，以及辖区内新供应土地、城市更新、产业用地提高容积率及其他土地规划调整项目中按一定比例配建并移交给区政府的创新型产业用房行使所有权，进行统一的日常管理，并与入驻单位签订租售合同。

区企业服务中心负责创新型产业用房入驻单位的服务工作。

（二）非常设成员单位及职责。

区司法局负责依照相关规定对行政规范性文件进行合法性审核，对创新型产业用房建设和管理环节中有关重大事项涉及的法律问题出具法律意见。

区住房建设局负责督促城市更新项目实施主体在资格确认时提交创新型产业用房建设和管理承诺书，协助区工业和信息化局与实施主体签订创新型产业用房监管协议；提供本地区产业用房租金参考价格；对依法依规取得住建部门施工许可证的创新产业用房项目开展质量监管工作。

区文化广电旅游体育局负责协助对文旅、数字创意等主管产业类项目的准入、考核和退出提出意见。

区工务署负责区政府投资的创新型产业用房的建设工作。

市规划和自然资源局盐田管理局负责在招拍挂、城市更新、产业用地提高容积率及其他土地规划调整中按相关规定或相关部门要求约定创新型产业用房配建指标；核查配建创新型产业用房项目的建设工程规划报建、规划验收资料，督促土地竞买人(竞标人)在递交书面竞买、投标申请时提交创新型产业用房建设和管理承诺书，协助区工业和信息化局与相关主体签订创新型产业用房监管协议；核实创新型产业用房申请单位自有产业用地情况等。

盐田区税务局负责配合核实创新型产业用房有关入驻单位的相关数据。

区属国有企业和市属驻区国有企业可以自有资金投资建设、购买或统租产业空间纳入创新型产业用房并开展日常管理，负责受理由其日常管理的创新型产业用房单位申请，提出初审意见并按程序报创新型产业用房产业监管部门复审；配合对创新型产业用房有关入驻单位开展相应的履约考核评价和续租、清退工作等。

 

第二章 筹建移交和认定纳入

第五条创新型产业用房通过以下方式筹建：

（一）行政机关、事业单位及国有企业投资建设、购买或统租；

（二）企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得工业及其他产业用地使用权，建成后按一定比例移交给政府；

（三）在城市更新、产业用地提高容积率及其他土地规划调整项目中按一定比例配建；

（四）区政府认可的其他筹建方式。

以下情形必须纳入创新型产业用房管理:

（一）以本条第一款第一项方式筹建并通过划拨及协议出让方式取得建设用地使用权建设的；

（二）以本条第一款第一项方式筹建并通过划拨及协议出让以外其他方式获得土地，在土地供应文件、租售合同等文件中明确纳入创新型产业用房管理的；

（三）以本条第一款第二、三、四项方式筹建的。

盐田区其他产业空间需要认定纳入创新型产业用房管理的，须经领导小组会议研究审议同意。

第六条建设、购买、统租创新型产业用房的资金来源为：

（一）区政府及区相关部门来源为区财政；

（二）国有企业来源为企业自筹。

可探索设立政府和社会资本共同参与的产业投资基金解决创新型产业用房筹建资金来源。

第七条区内新供应土地、城市更新及产业用地提高容积率配建的创新型产业用房，原则上应无偿移交给区政府，并在土地出让合同中明确无偿移交条款。无偿移交给政府的创新型产业用房面积免缴地价，不计入项目可售面积，不占用项目可分割转让比例。

土地竞得者或城市更新项目实施主体应在签订土地出让合同前与区政府授权单位区工业和信息化局签订创新型产业用房监管协议书，监管协议书应明确项目设计要求、建设标准、产权限制、建设工期、无偿且无条件移交给政府的建筑面积、设计建设方案、装修标准、交付方式、交付时间、违约责任等内容，具体交付楼层及户型应在项目土地出让合同签订之后、预售之前签订创新型产业用房监管协议书补充协议进行明确。

土地竞买人（竞标人）递交书面竞买、投标申请或城市更新项目拆除范围单一主体申请实施主体资格确认时，须一并提交建设和管理承诺书，确保按照创新型产业用房监管协议书相关要求组织开发建设。

第八条在城市更新或产业用地提高容积率中配建的创新型产业用房配建比例，依据深圳市城市更新、产业用地容积率调整及土地出让的有关规定执行；其他土地规划调整项目中配建的创新型产业用房配建比例，依据有关规定执行。

各类项目配建的创新型产业用房，应与所在项目的其他产业空间整体规划、同步建设、同步交付，共同使用公共配套设施，享受同等服务。开发建设单位不得在配建的创新型产业用房与其他产业空间之间设置围墙等物理隔离设施，也不得有其他类似的隔离性措施等。对于在创新型产业用房和其他产业空间之间设置围墙或类似隔离措施，造成公共配套不能共同使用，经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。

第九条创新型产业用房产权单位应按规定办理不动产登记及会计账务处理，属政府产权的产权登记所需税费由区财政依区政府物业管理中心申请在年度单位预算中支出。属国企产权的产权登记所需税费由国企自行承担。

产权单位取得创新型产业用房使用权后，须将产业用房的测绘报告、租金价格等相关信息报送领导小组办公室备案。领导小组办公室将创新型产业用房房源信息录入深圳市产业用地用房供需服务平台（以下简称“服务平台”）。

 

第三章 入驻条件和配置标准

第十条入驻盐田区创新型产业用房的单位，原则上应符合下列领域之一：

（一）新一代电子信息（网络与通信、半导体与集成电路、超高清视频显示、智能终端、智能传感器）、数字与时尚（软件与信息服务、人工智能、数字创意、现代时尚）、高端装备（高端装备与仪器、低空经济与空天、机器人）、绿色低碳（新能源、安全节能环保、智能网联汽车）、新材料（高性能材料）、生物医药与健康（生物医药、高端医疗器械、大健康）、海洋经济（海洋）等战略性新兴产业；

（二）合成生物、光载信息、智能机器人、细胞与基因、脑科学与脑机工程、深地深海、量子信息、前沿新材料等未来产业；

（三）拥有较强科技创新实力和先进自主技术成果的成长性企业和科研机构；

（四）符合上述前三项领域的高层次人才创业团队；

（五）为符合前三项单位提供服务的现代服务业企业和机构，或对辖区产业发展及招商引资有促进作用的机构；

（六）经区政府认定的重点双招双引项目或区政府同意的其他项目。

第十一条入驻创新型产业用房的单位，除满足本实施细则第十条外，应同时符合以下条件：

（一）守法经营，未被依法依规列入严重失信主体名单；如属新注册企业应核查其控股母公司或同一实际控制人关联公司的信用情况；

（二）承诺租赁（或购买）用途为自用，入驻单位及上一级全资控股母公司或其全资控股子公司在盐田区无自有产业用地、产业用房，或在盐田区已购买产业用地但未办理建设竣工验收的。

第十二条满足第十条和第十一条入驻条件的企业项目，如再符合下列条件之一的可优先入驻：

（一）属盐田区重点布局的战略性新兴产业和未来产业；

（二）最近三年参加“中国创新创业大赛”并获得国家级、市级比赛前三等次或区级比赛一等奖；

（三）核心团队成员获得国家级、省级、市级人才引进或认定；

（四）最近三年获得五百万元以上股权风险投资；

（五）已获得国家高新技术企业认定，并在有效期内且有效期不少于1年。

第十三条创新型产业用房租赁面积应符合以下标准：

（一）符合入驻条件的企业，租赁办公用房、研发用房或生产厂房的面积原则上不应超过一万平方米，企业根据实际需要申请租赁相应面积；

（二）本细则第十条第五项中的机构申请租赁创新型产业用房的，原则上不应超过五百平方米。确有必要超出租赁面积标准的，可适当增加面积但最高不超过三千平方米；

（三）申请租赁创新型产业用房的科研机构，租赁面积原则上不应超过一万平方米；

（四）原则上应集中在同一房源区域配置面积，同一房源区域配置面积后，剩余配置面积如不超过单位租赁总面积的百分之十且低于两百平方米的，可作为追加配置面积一并出租。

本条第一款第一项中的企业及第三项中属深圳市或盐田区重点支持的科研机构，确有必要，可申请租赁面积（含申请扩租后）超出规定标准，须经领导小组会议审议后报区政府常务会议研究批准。

 

第四章 租售价格标准及优惠

第十四条创新型产业用房租金价格参考市（区）房屋租赁主管部门发布的同片区同档次市（区）产业用房租金参考价格，如该片区未发布租金参考价格，则由产业用房产权单位委托有资质的第三方机构评估并报领导小组审定，原则上三年评估一次，确有需要的可根据实际需求适时评估。

创新型产业用房租金优惠实行动态管理，符合条件入驻单位首年租金价格按参考价格的百分之三十缴交；后续年份的租金价格优惠，按租赁合同约定增减，原则上最低不低于参考价格的百分之三十，最高不高于参考价格的百分之七十。

第十五条首次承租创新型产业用房的，可按以下标准享受相应的装修免租期：

（一）租赁面积五百平方米以下的，不超过两个月；

（二）租赁面积超过五百平方米至二千平方米以下的，不超过三个月；

（三）租赁面积超过二千平方米至四千平方米以下的，不超过四个月；

（四）租赁面积超过四千平方米至五千平方米以下的，不超过五个月；

（五）租赁面积超过五千平方米的，不超过六个月。

装修免租期除房屋租金外，其他所有费用由入驻单位承担。

第十六条享受创新型产业用房租金优惠政策的单位，在优惠期内，不得同时享受盐田区其他有关产业政策对租赁产业用房的支持。

第十七条创新型产业用房出售价格参考同片区档次产业用房并给予一定优惠，但最低不得低于创新型产业用房成本价。出售价格由产权单位委托有资质的专业机构评估，在创新型产业用房出售程序中审定。

 

第五章 入驻及审批流程

第十八条盐田区创新型产业用房租售工作流程及审核程序如下：

（一）发布公告。产业监管部门通过服务平台向社会公开发布创新型产业用房租售信息。

（二）租售申请。符合条件的单位通过服务平台申请租用、购买创新型产业用房。按要求上传相关申请资料并在规定的时间内提交纸质材料至产业监管部门。

（三）审核与审批。申请区创新型产业用房的单位，由相应产业监管部门负责受理单位申请，并对申请单位的准入资质（如属购买情形另行研究）进行审查、征求意见、形成审核意见后，拟定用房分配建议方案或出售配置方案，并按以下程序审定。

1.租赁创新型产业用房面积一千平方米以下的，由领导小组办公室报领导小组签批审定；

2.租赁创新型产业用房面积超过一千平方米至一万平方米以下的，按程序提请领导小组会议审定；

3.租赁创新型产业用房面积超过一万平方米或购买创新型产业用房的，按程序经领导小组会议审议后，报区政府常务会议研究审定。

（四）社会公示。产业监管部门将审查、审批结果通过服务平台向社会公示，公示期不少于三个工作日。公示期间有异议的，由产业监管部门负责调查，出具调查结论，并将结果函告异议者。

（五）办理租售手续。获批单位在收到入驻通知后，须在规定的时间内到日常管理机构办理租售手续，由产业监管部门通过服务平台向社会公布租售结果。

 

第六章 管理和服务

第十九条区政府产权的创新型产业用房原则上只能用于出租，如确有出售必要，须签订产业发展监管协议。国有企业建设、购买的创新型产业用房，坚持以租为主、租售并举的配置原则，出租比例原则上不低于百分之五十。

第二十条创新型产业用房产生的收益权属按产权归属确定。政府产权的创新型产业用房实行“收支两条线”管理，区政府物业管理中心可根据实际情况，按月、季度或按年收缴租金，租金收入应按照政府非税收入管理有关规定及时上缴区财政。国有企业也可探索以租金入股等方式支持创新型企业发展。

第二十一条创新型产业用房的日常管理机构应在租赁期内对承租单位的物业使用情况等进行日常管理服务，及时向领导小组办公室报送创新型产业用房管理情况，包括物业租赁和空置面积等。

创新型产业用房的产业监管部门应每年对创新型产业用房的租赁单位进行履约考核评价，原则上报领导小组签批审定，根据履约考核评价情况由日常管理机构执行租金价格优惠。如考核评价中发现租赁单位不再符合入驻条件的，应通知日常管理机构终止租赁合同。

创新型产业用房的产业监管部门应每五年对创新型产业用房的购买单位进行履约考核评价，如履约考核评价不合格或不符合入驻条件的，可由原所有人提前回购用房。

因公共利益、不可抗力或政策调整造成创新型产业用房的租赁或购买单位履约考核评价不合格的，参照入驻审批程序审批后可酌情处理。

第二十二条创新型产业用房原则上限定自用。租赁单位确有需要的，经产业监管部门审批，在不增加租赁面积的基础上可引入关联企业合署办公。

购买创新型产业用房的单位确需转让的，可向产业监管部门申请由原所有人回购其名下创新型产业用房，申请回购时应累计达到产业发展监管协议中约定的各项指标要求，回购价格不得高于原销售价格。

第二十三条创新型产业用房租赁合同原则上三年一签，连续三年履约考核评价不合格的，租赁期满后视区创新型产业用房租赁空间情况予以清退处理或不再享受创新型产业用房租金价格优惠政策，可按参考价续租。日常管理机构应在距离合同到期六个月和三个月时，分别告知承租单位。有续租意向的单位应在租赁合同到期前一个月向产业监管部门提交续租申请，属可继续租用的，由该创新型产业用房的产业监管部门对申请单位进行续租履约考核评价，形成相关考核结果或处置办法，原则上按程序报领导小组签批审定，并通知日常管理机构为符合条件的单位办理续租手续。

除本细则第十三条第二款中属深圳市或盐田区重点支持的科研机构外，每个单位续租次数原则上不超过两次。续租的租金价格优惠原则上参照本细则第十四条有关规定执行。

第二十四条在符合法律法规及政策规定的条件下，经领导小组会议研究审议同意，可根据实际需要对本辖区内的创新型产业用房开展调整或退出工作，有关结果通过服务平台向社会公布。

第二十五条创新型产业用房租赁合同一旦生效，原则上不得变更，但出现以下重大情况确需变更租赁合同的，可向创新型产业用房产业监管部门提出申请，并按以下程序办理。

（一）承租单位因技术升级、规模扩张等原因需扩大租赁规模或变更租赁地址的，按第十八条第三项执行；

（二）承租单位因自身发展原因提出减少租赁面积或缩短租赁期限等合理诉求的，由创新型产业用房产业监管部门审批；

（三）承租单位因自身发展原因需终止租赁合同的，由创新型产业用房日常管理机构审核办理。

经批准的，由日常管理机构及时与单位办理变更手续，其结果由区产业监管部门通过服务平台向社会公布。

第二十六条创新型产业用房租期届满未按规定申请续租或续租申请未获得批准的，产业监管部门应函告日常管理机构,由其按租赁合同相关规定及时办理退租手续。

 

第七章 监督与检查

第二十七条创新型产业用房日常管理机构、产业监管部门应对入驻单位日常使用情况进行检查，发现入驻单位有下列行为之一的，可采取取消单位入驻资格、终止租赁合同、提前回购房产、追缴优惠租金（售价）等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（一）获准入驻后未按规定时限办理入驻手续；

（二）未经产业监管部门研究批准，擅自开展孵化器、创客、共享办公等引入第三方的业务；

（三）隐瞒真实情况、伪造有关证明等方式骗租骗购；

（四）承租单位擅自转租、分租、改变其原有使用功能等不按租赁合同约定使用创新型产业用房的行为。购买单位擅自转售、抵押、改变其原有使用功能等不按出售合同约定使用创新型产业用房的行为；

（五）依法依规被列入严重失信主体名单；

（六）存在其他违规违法行为的。

创新型产业用房租赁、出售合同及产业发展监管协议等文件应当包括但不限于对本条相关权责予以明确约定。

第二十八条领导小组办公室、产业监管部门及日常管理机构应对创新型产业用房入驻单位合同履约情况、产业发展监管协议指标完成情况等开展定期检查和随机抽查，并开通举报渠道，及时通过服务平台公布检查结果。

第二十九条领导小组办公室会同创新型产业用房日常管理机构、产业监管部门配合市创新型产业用房管理机构、市产业用房供需服务平台主管部门开展创新型产业用房需求、供给、空间分布等情况汇总以及相关考核工作。

 

第八章 附 则

第三十条在市管理办法实施之日前（2021年2月8日，含当日），土地招拍挂出让项目及城市更新单元规划已批复的，或更新单元规划未批复但已经市规划主管部门或者区政府审议通过并完成公示或正在公示的，其配建的创新型产业用房，在相关文件、合同、协议中约定由政府回购的，建成后由政府回购，回购部分免缴地价，回购价格按相关文件、合同、协议中约定的价格计算。未明确约定回购价格的，参照以下方案计算：根据市住房建设部门发布的建安工程造价指数核算建安工程参考价，建安工程造价指数取竣工验收前十二个月造价指数平均值。政府回购价格按经核算的建安工程参考价的1.1倍执行，并由区财政部门认可的工程造价审计机构确认。

产业用地提升容积率项目，在市管理办法实施之日前（2021年2月8日，含当日）已发布的土地出让公告、签订的土地出让合同、产业监管协议等文件中明确约定了项目配建创新型产业用房由政府回购的，建成后由政府回购，回购部分免缴地价，回购价格按相关文件、合同、协议中约定的价格计算。未明确约定回购价格的，参照以下方案计算：以2016年3月深圳市住房和建设局发布《深圳市各类物业建筑安装工程总造价标准》（深建规〔2016〕2号）的造价标准为基准价，以发布当月（2016年3月）为基期，以项目取得规划验收合格证当月为计算期，依照市住房建设部门发布建安工程造价指数对基准价进行调整，建安工程造价指数取规划验收前十二个月造价指数平均值。

第三十一条按《盐田区创新型产业用房管理实施细则》（深盐府办规〔2022〕1号）办理入驻的单位，根据履约情况，在本细则实施后次月起，该考核年度租金价格可按本细则规定的首年租金价格优惠调整执行。

除已按《盐田区创新型产业用房管理实施细则》（深盐府办规〔2022〕1号）办理续租的单位外，在本细则实施后续签合同的，认定为首次续租。

本细则实施前已按相关政策规定审批入驻的单位，办理续租时不受本细则第十条入驻领域限制。

第三十二条本细则所称“以上”“以下”包括本数，“超过”不包括本数，“上年度”指自然年度。“关联企业”指符合下列情况之一的企业：相互间持有其中一方的股份总和达到百分之二十五以上的；同为第三者拥有或控制股份达到百分之二十五以上的；企业的法定代表人相同的。

第三十三条本细则由盐田区政府授权盐田区工业和信息化局负责解释。盐田区工业和信息化局将根据辖区创新型产业用房使用管理现状，会同区相关单位制定创新型产业用房管理工作方案，予以执行。

第三十四条本细则自2024年8月28日起实施，有效期3年。《盐田区创新型产业用房管理实施细则》（深盐府办规〔2022〕1号）同时废止。除届时市、区创新型产业用房政策有重大调整且经领导小组会议研究审议不宜按本细则继续续租外，在本细则有效期内申请创新型产业用房的，原则上本细则到期后可继续按照本细则规定续租。